分析城镇土地估价的方法及其使用条件。
题目
分析城镇土地估价的方法及其使用条件。
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第1题：
在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有（）。
- A、《农用地估价规程》
- B、《城镇土地分等定级规程》
- C、《农用地定级规程》
- D、《农用地分等规程》
- E、《土地估价报告规范格式》
正确答案:A,C,D -
第2题：
在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有（）。
- A、《城镇土地分等定级规程》
- B、《农用地定级规程》
- C、《城镇土地估价规程》
- D、《农用地分等规程》
- E、《土地估价报告规范格式》
正确答案:A,B,C,D -
第3题：
下列属于土地估价报告构成要素的是（）。
- A、封面、摘要
- B、估价对象界定
- C、土地估价过程
- D、土地估价结果及其使用
正确答案:C -
第4题：
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（）属国家标准。
- A、《城镇土地估价规程》
- B、《农用地分等规程》
- C、《农用地估价规程》
- D、《城市地价动态监测技术规范》
正确答案:A -
第5题：
下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 土地估价报告审核的主要内容有（）。
- A、估价假定前提和限制条件
- B、市场分析过程
- C、估价技术路线、方法选择及运用
- D、估价结果E.参加现场踏勘的人员
正确答案:A,B,C,D -
第6题：
根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。
- A、是否完成基础设施建设
- B、土地使用权性质不同
- C、土地交易市场条件不同
- D、土地使用批准手续不同
正确答案:B -
第7题：
多选题下列选项中对城镇土地定级描述正确的是（）。A对城镇土地使用价值进行综合分析
B运用定量方法对城镇进行分类排队
C揭示城镇内部土地质量的地域差异
D揭示城镇之间土地质量的地域差异
E评定城镇土地级
正确答案： B,C解析： 暂无解析 -
第8题：
单选题根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。A是否完成基础设施建设
B土地使用权性质不同
C土地交易市场条件不同
D土地使用批准手续不同
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第9题：
多选题在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于国家标准的有（）。A《农用地估价规程》
B《城镇土地分等定级规程》
C《农用地定级规程》
D《城镇土地估价规程》
E《土地估价报告规范格式》
正确答案： E,C解析： 暂无解析 -
第10题：
单选题下列属于土地估价报告构成要素的是（）。A封面、摘要
B估价对象界定
C土地估价过程
D土地估价结果及其使用
正确答案： D解析： 暂无解析 -
第11题：
问答题分析城镇土地估价的方法及其使用条件。正确答案： （1）收益还原法：估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来的纯收益折算为评估时的收益总和的方法。适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物。
（2）剩余法：剩余法亦称假设开发法。开发利用后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余价值就是土地投资商所能提供的土地价格。剩余法适用于待开发土地估价；待改造的再开发房地产估价。剩余法特点可变因素多，估价的可靠性取决于资料的准确性和经验的丰富性。
（3）市场比较法：市场比较法就是用已经定价成交（包括租赁）的土地与待估土地相比较，以此推断出土地的价格。其理论依据是替代经济原理。使用市场比较法的条件：掌握丰富的市场交易资料，这些资料与待估土地具有相似性、可比性。
（4）成本逼近法：成本法亦称累加法。它是以土地开发的投资加上适当的利润来求取地价。
地价＝土地取得费用＋开发投资费＋利息＋税金＋开发利润+土地增值收益。
（5）路线估价法：路线估价法是通过制定标准宗地的单位价格即路线价，以此为基准、根据临街深度等因素，来评定相邻各宗地的价格。它主要用于大面积的市地估价。地价＝路线价*深度百分率*其他修正率*总地面积。解析： 暂无解析 -
第12题：
单选题以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中哪项（）属国家标准。A《城镇土地估价规程》
B《农用地分等规程》
C《农用地估价规程》
D《城市地价动态监测技术规范》
正确答案： D解析： 国家标准有两个：《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》。
我国土地估价发展形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准。 -
第13题：
城镇土地估价的方法有（）、（）、（）、（）和路线估价法。
正确答案:收益还原法；剩余法；市场比较法；成本逼近法 -
第14题：
下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注"略"的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方（略） 三、受托估价方（略） 四、估价目的本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《城镇土地估价规程》 4.土地估价委托书 5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料 六、估价基准日2005年12月31日 七、估价日期2005年12月30日至2006年1月5日 八、地价定义：待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外"六通"和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。 九、估价结果：估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果如下所示。 评估土地面积：2504.1m2 单位面积地价：4069元/米2 总地价：10189358元 大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币） 十、需要特殊说明的事项 （一）假设条件 （1）土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。 （2）估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。 （3）评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （4）任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。 （5）委托方提供的资料属实。 （二）估价结果和估价报告的使用 （1）土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。 （2）在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应做相应调整。 （3）土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 十一、土地估价师签字 1.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 2.土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：××××××××× 十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：×××（土地估价机构公章）2006年1月5日 请根据上述内容回答以下问题。 土地估价依据一般包括哪些方面？在"估价依据"一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
正确答案: 土地估价一般包括：①法律法规方面；②估价技术方面；③估价对象权属方面；④估价委托要求方面（目的、范围等）；⑤现场勘察情况。缺少：估价对象权属方面。 -
第15题：
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（）。
- A、《城镇土地分等定级规程》
- B、《农用地分等规程》
- C、《土地估价报告规范格式》
- D、《城市地价动态监测技术规范》
- E、《农用地估价规程》
正确答案:B,D,E -
第16题：
下列选项中对城镇土地定级描述正确的是（）。
- A、对城镇土地使用价值进行综合分析
- B、运用定量方法对城镇进行分类排队
- C、揭示城镇内部土地质量的地域差异
- D、揭示城镇之间土地质量的地域差异
- E、评定城镇土地级
正确答案:A,C,E -
第17题：
以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（ ）。
- A、《城镇土地分等定级规程》
- B、《农用地分等规程》
- C、《土地估价报告规范格式》
- D、《城市地价动态监测技术规范》
正确答案:B -
第18题：
《土地估价报告备案办法（试行）》规定，土地估价报告备案的范围是指（ ）。
- A、土地使用权抵押涉及的土地估价报告
- B、土地使用权出让涉及的土地估价报告
- C、土地使用权转让涉及的土地估价报告
- D、企业改制涉及的土地估价报告
- E、土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单
正确答案:D,E -
第19题：
多选题在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，不属于技术标准的有（）。A《城镇土地分等定级规程》
B《农用地定级规程》
C《城镇土地估价规程》
D《农用地分等规程》
E《土地估价报告规范格式》
正确答案： B,C解析： 暂无解析 -
第20题：
填空题城镇土地估价的方法有（）、（）、（）、（）和路线估价法。正确答案： 收益还原法,剩余法,市场比较法,成本逼近法解析： 暂无解析 -
第21题：
多选题在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有（）。A《农用地估价规程》
B《城镇土地分等定级规程》
C《农用地定级规程》
D《农用地分等规程》
E《土地估价报告规范格式》
正确答案： E,C解析： 暂无解析 -
第22题：
多选题下列土地分等定级与估价的技术标准中，（ ）属于国家标准。A《城镇土地估价规程》
B《农用地分等规程》
C《城镇土地分等定级规程》
D《农用地估价规程》
E《农用地定级规程》
正确答案： E,A解析： 暂无解析 -
第23题：
单选题以下土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中属于行业标准的是（ ）。A《城镇土地分等定级规程》
B《农用地分等规程》
C《土地估价报告规范格式》
D《城市地价动态监测技术规范》
正确答案： D解析： 三个行业标准包括：《农用地分等规程》《农用地定级规程》《农用地估价规程》。A选项作为国家标准，不属于行业标准。C、D选项属于技术标准.
我国土地估价发展形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《农用地估价规程》两个国家标准和三个行业标准，以及《土地估价报告规范格式》、《城市地价动态监测技术规范》等技术标准。