4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12
题目
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：
第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
相似考题
参考答案和解析
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第1题：
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料
如下表所示： 实例 交易价格(/m2) 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2006年3月30口 比估价对象劣3% B 2050 正常 2005年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2006年5月30日 比估价对象优5%从2005年11月至2006年10月地价逐月上升O.5%。
(2)当地征收农地的费用等资料如下：
在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。
该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地
之间的价格差异如下表所示： 级别 四 五 六 七 八 地价是次级
土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.3 1.5 1 地价是最差级
土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 2.00 1.50 1 (3)在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为O。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。
试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)
正确答案：
(1)土地重新购建价格
①市场法
比准价格A＝2200×100/100×(1+0.5%)6×100/97＝2336.94(元/m2)
比准价格B＝2050×100/100×(1+O.5%)9×100/92＝2330.56(元/m2)
比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%)4×100/105＝2244.99(元/m2)
估价对象的比准价格为：(2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
V＝2304.16×100＝230.416(万元)
②成本法
最末级土地的重置价格
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2＝2033.58(元/m2)
③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝ 2168.87(元/m2)
总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
(2)建筑物价格
①建筑物重置价格为：
1800×4500＝810.00(万元)
②建筑物折旧
a.门窗损坏折旧＝10.00(万元)
b.装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
c.设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
d.长寿命物质折旧＝[81O.OO－10.00－l40.00－100.00]×2/47＝23.83(万元)
巳功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
(40×4500×12×85%－38×4500×12×80%)×(1－35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧：
f.功能过剩折旧：
g经济折旧为20万元
h·该写字楼的折旧总额为：
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
216.89+10.00－407.93＝618.96(万元) -
第2题：
有一宗土地,土地使用权出让年限为50年,建设周期为3年,建筑物的结构为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年,估价时点为建筑物建成之日,该建筑物的收益年期为()年。A.60
B.47
C.57
参考答案：B
-
第3题：
根据下列内容，回答 12～14 题：
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1200m2，建筑总面积45002，建于1984年9 月底，钢筋混凝土结构，需评估该办公楼2004年9月30 的价值。搜集有关资料如下：
(1)搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如表3—1所示：
表3—1 可比实例表 实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2100 正常 2004年3月30日 比估价对象劣4% B 2085 正常 2003年12月30日 比估价对象劣6% C 2350 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%从2003年11月至2004年10月地价每月上升O.4%。
(2)当地征地农民的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等150元/m2，土地开发费用、税金和利润等120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如表3-2所示：
表3—2 各级土地价格差异表 级 别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 l.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 lO．54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1(3)建筑物的重置价格为1100元/m2。
(4)建筑物耐用年限为50年，无残值。
问：
第 12 题 用成本法评估该办公楼土地平均价格为（ ）元/m2。
A．2249.21
B．2254.51
C．2259.60
D．2283.32
正确答案：C
-
第4题：
估价对象概况:本估价对象是一幢出租的写字楼；土地总面积12000m2，总建筑面积52000m2;建筑层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地使用期限为50年，从2002年5月15日起计。
估价要求:需要评估该写字楼2007年5月15日的购买价格。
估价过程：
(1)选择估价方法。该宗房地产是出租的写字楼，为收益性房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：
(2)搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
①租金按照净使用面积计。可供出租的净使用面积总计为31 200m2，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间、大楼管理人员用房、设备用房等占用的面积。
②月租金平均为35元/m2 (净使用面积）。
③出租率年平均为90%。
④经常费平均每月10万元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
⑤房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
⑥其他税费(包括城镇土地使用税、营业税等)为租金收入的6%。
(3)测算年有效毛收入：
年有效毛收入=31200m2X35元/m2X12X60%=786.24万元
(4)测算年运营费用：
①经常费：
年经常费=(10X12)万元=120.00万元
②房产税：
年房产税=786.24万元X12%=94.35万元
③其他税费：
年其他税费=786.24万元X6%=47.17万元
④年运营费用：
年运营费用=①+②+③
=(120.00+94.35+47.17)万元=261.52万元
(5)计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入一年运营费用=(786.24-261.52)万元=524.72万元
(6)确定报酬率：在调查市场上相似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率
为10%。
(7)计算房地产价格:根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用的具体计算公式为：
上述公式中的收益期限n等于40年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为10年，此后的收益期限为40年，因此
估价结果:根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5月15日的购买总价为5126.57万元，约合每平方米建筑面积985.88元。答案：解析：改错如下：
(1)年有效收人=31 200 m2 X35 元/m2 X12X90% = 1 179. 36 万元
(2)年房产税=1 179.36万元X12% = 141.52万元
(3)年其他税费=1 179. 36万元X6% = 70. 76万元
(4)年运营费用= (120. 00 + 141. 52 + 70. 76)万元= 332. 28 万元
(5)年净收益=(1 179. 36-332. 28)万元= 847. 08 万元
(6)收益期n等于45年（建筑物经济寿命为60年，长于土地使用期限。土地使用期限从 2002年5月15日起计为50年，2002年5月15日到2007年5月15日为5年，此后的收益期 限为45年），因此：
估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象于2007年5 月15日的购买总价为8 355万元，约合每平方米建筑面积1 606. 73元。 -
第5题：
某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60%，下列建设方案比较起来最可行的方案是()。A. 建筑物建筑总面积为5 000 平方米， 底层建筑面积为700 平方米
B. 建筑物建筑总面积为1 500 平方米， 底层建筑面积为300 平方米
C. 建筑物建筑总面积为4 800 平方米， 底层建筑面积为600 平方米
D. 建筑物建筑总面积为7 000 平方米， 底层建筑面积为400 平方米答案：C解析：容积率=建筑总面积J土地总面积;建筑密度=建筑物底层建筑面手，即土地总面积，综合比较，C方案最可行。A不满足建筑密度的要求，B没有充分利用土地，D超过了国家规定的容积率。 -
第6题：
估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（ ）。
- A、土地的位置、四至
- B、土地的开发程度、地质水文状况
- C、地上建筑物的面积、结构
- D、土地的性质、权属、来源
正确答案:D -
第7题：
土地垦殖率=（）/土地总面积×100％；（）=建筑物基底面积/用地总面积×100％；（）=建筑总面积/用地总面积×100％。土地利用率=（）/土地总面积×100％；土地农业利用率=（）/土地总面积×100％；人口密度=（）/土地总面积；单位土地纯收入=（）/土地面积。
正确答案:耕地面积；建筑密度；建筑容积率；已利用土地面积；农业用地；人口总数；（产品总产值-生产成本） -
第8题：
测度城市化水平的单一指标包括（）
- A、人口指标
- B、工业生产总值
- C、土地指标
- D、产业结构指标
- E、住宅建筑总面积
正确答案:A,C,D -
第9题：
楼面地价=建筑总面积/土地总价格。
正确答案:错误 -
第10题：
单选题某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。假定该写字楼按照自然折旧，则年折旧为（）元。A46875
B37500
C45000
D40909
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第11题：
多选题测度城市化水平的单一指标包括（）A人口指标
B工业生产总值
C土地指标
D产业结构指标
E住宅建筑总面积
正确答案： B,E解析： 暂无解析 -
第12题：
填空题土地垦殖率=（）/土地总面积×100％；（）=建筑物基底面积/用地总面积×100％；（）=建筑总面积/用地总面积×100％。土地利用率=（）/土地总面积×100％；土地农业利用率=（）/土地总面积×100％；人口密度=（）/土地总面积；单位土地纯收入=（）/土地面积。正确答案： 耕地面积,建筑密度,建筑容积率,已利用土地面积,农业用地,人口总数,（产品总产值-生产成本）解析： 暂无解析 -
第13题：
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：
（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%
从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。
（2）当地征用农地的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1
（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。
（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
正确答案：
(1)成本法公式如下：房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价一建筑物折旧
(2)求取土地的重置价：
1)用市场法求取：
A修正后的单价＝2200×(100÷100)×(1+0.5%)6×(100÷97)＝2336.94(元/m2)
B修正后的单价＝2050×(100÷100)×(1+O.5%)9×(100÷92)＝2330.56(元/m2)
C修正后的单价＝2380×(100÷103)×(1+0.5%)4×(100÷105)＝2244.99 (元/m2)
再用简单算术平均法求得土地价格为： (2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：[(100000÷666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2)
3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)÷2—2281.88(元/m2)
土地总价＝2281.88×1000—2281900(元)＝228.19(万元)
(3)求建筑物的重置价值为：1100×4500—4950000(元)＝495(万元)
(4)求建筑物折旧总额为：495×(20÷60)＝165(万元)
(5)计算估价额：
该房地产价格(总价)＝228.19+495—165＝558.19(万元)
该房地产价格(单价)＝5581900÷4500＝1240.42(元/m2) -
第14题：
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
正确答案：
-
第15题：
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
正确答案：A
-
第16题：
指出并改正下面估价报告片断中的错误
有一砖混结构的住宅，于2001年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2008年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2016年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=280×93.88=26286.4（元）
2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2014年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2015年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2016年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3500×93.88=328580（元）
3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=328580×（1-70%）=98574（元）
4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=26286.4+328580－98574=256292.4（元）
房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案：解析：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=260×93.88=24408.8（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=4000×93.88=375220（元）；
3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。 -
第17题：
估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯。
搜集有关资料如下：(1)搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。 (2)当地征收农地的费用等资料如下： 在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。 该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级。而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
(3) 在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5%，房地产报酬率为7%。(如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位)答案：解析：(1) 土地重新购建价格
①市场法
比准价格A＝2200×100/100×(1-1-0.5%) 6×100/97＝2336.94(元/m2)
比准价格B＝2050×100/100×(1+0.5%) 9×100/92＝2330.56(元/m2)
比准价格C＝2380×100/103×(1+0.5%) 4×100/105＝2244.99(元/m2)
估价对象的比准价格为：(2336.944-2330.564-2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
V＝2304.16×100≈230.416(万元)
②成本法
最末级土地的重置价格
则成本法估算的土地重置价格为：
1016.79×2＝2033.58(元/m2)
③估价对象的土地重置价格为：(2304.16+2033.58)＝2168.87(元/m2)
总价为：2168.87×1000＝216.89(万元)
(2) 建筑物价格
①建筑物重置价格为：
1800×4500＝810.00(万元)
②建筑物折旧
a．门窗损坏折旧＝10.00(万元)
b．装修折旧＝140×2/5＝56(万元)
c．设备折旧＝100×2/10＝20(万元)
d．长寿命物质折旧＝[810.00-10.00-140.00-100.00]×2/47＝23.83(万元)
e．功能缺乏折旧的计算：年租金损失为：
(40×4500×12X×5%-38×4500×12×80%)×(1-35%)＝19.44(万元)
功能缺乏折旧：
f．功能过剩折旧：
g．经济折旧为20万元
h．该写字楼的折旧总额为：
10.00+56.00+20.00+23.83+264.49+13.61+20.00＝407.93(万元)
(3)该写字楼2006年9月30日的价值为：
216.89+10.00-407.93＝618.96(万元) -
第18题：
某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。该写字楼的利用率为90%。当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。根据上述情况，计算并回答以下问题。 如果没有其他损失和市场波动的考虑，该写字楼的客观年总收益，根据已知的条件，计算结果为（）万元。
- A、48.6
- B、43.74
- C、54
- D、36
正确答案:B -
第19题：
某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物为（）。
- A、钢筋混凝土结构
- B、砖混结构
- C、砖木结构
- D、其他结构
正确答案:B -
第20题：
某宗土地1000平方米，国家规定容积率为5，建筑密度小于或等于60％，下列建设方案比较起来哪个方案最可行（）
- A、建筑物建筑总面积为5000平方米，底层建筑面积为700平方米
- B、建筑物建筑总面积为1500平方米，底层建筑面积为300平方米
- C、建筑物建筑总面积为4800平方米，底层建筑面积为600平方米
- D、建筑物建筑总面积为7000平方米，底层建筑面积为400平方米
正确答案:C -
第21题：
单选题某建筑物的屋盖、楼板、过梁为钢筋混凝土制作，墙、柱为砖砌，该建筑物为（）。A钢筋混凝土结构
B砖混结构
C砖木结构
D其他结构
正确答案： B解析： 暂无解析 -
第22题：
单选题估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有（ ）。A土地的位置、四至
B土地的开发程度、地质水文状况
C地上建筑物的面积、结构
D土地的性质、权属、来源
正确答案： D解析： 权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。 -
第23题：
多选题有一宗工业用地，土地取得费及相关税费为15万元，为自有资金投入；土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款年利率为6%，土地开发期为1.5年。经调查，该宗地各项费用投入符合一般水平。在该土地上建一建筑物。据市场调查确定，建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类建筑的综合还原率为8%，土地还原率为6%。 宗地估价技术报告中，评估对象描述的因素主要分为（）等三方面。A土地登记状况
B土地权利状况
C土地面积状况
D建筑物和地上附着物状况
正确答案： B,D解析： 暂无解析