问答题案例三　　物业巡视人员发现某栋高层楼道里有较大量木材、旧家具等杂物堆放，有些楼层的杂物堆放已经遮住了消防设备。物业巡视人员意识到了事态的严重性，当即告知业主移除这些杂物。　　【问题】　　1．物业消防安全检查主要包括哪些内容？　　2．消防安全检查的要求包括什么？　　3．消防安全检查的基本程序是什么？

1.物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、自动报警(灭火)系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。

2.消防安全检查的要求包括：

(1)深入楼层对重点消防保卫部位进行检查，必要时应做系统调试和试验;

(2)检查公共通道的物品堆放情况，做好电气线路及配电设备的检查;

(3)对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改;

(4)对消防隐患问题，立即处理;

(5)应注意检查通常容易忽略的消防隐患，如单元门及通道前堆放单车和摩托车，过道塞满物品，疏散楼梯间应急指示灯不亮，配电柜(箱)周围堆放易燃易爆物品等。

3.消防安全检查的基本程序是：

(1)按照部门制定的巡查路线和巡检部位进行检查;

(2)确定被检查的部位和主要检查内容得到检查;

(3)对检查内容的完好情况进行判断，并通过直观检查法或采用现代技术设备进行检查，然后把检查结果和检查情况进行综合分析，最后作出结论，进行判断，提出整改意见和对策;

(4)对检查出的消防问题在规定时间内进行整改，对不及时整改的应予以严肃处理，对问题严重或不能及时处理的应上报有关部门;

(5)对检查情况进行登记存档，分析总结，提出检查安全报告。

1.装饰装修时间应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定i装饰装修时间一般包括装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。一般装修时间是指除节假日之外的正常时间。特殊装修时间是指节假日休息时间，为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修，因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。装饰装修期是指装饰装修过程的完结时间，目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过三个月。

2.物业装饰装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例中是写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。

3.为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理应重点检查：(1)有无变动建筑主体和承重结构;(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果;(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

1.由于装饰装修工人的来源控制有极大的不确定性、施工过程中的自我约束不足、施工单位管理不力等原因，在物业装饰装修期间，物业管理单位应严格物业区域出入口(包括电梯)的人员和材料管理。凡未佩带物业装饰装修施工标志的施工人员和其他闲杂人员，应一律禁止入内，保证装饰装修人员管理的有序化、规范化。

2.物业装饰装修的区域应按照相关装饰装修管理规定和业主权益予以限定，原则上应统一要求、统一形式。

3.未办理相关手续进入物业区域施工的属明显的违规行为，物业管理人员要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。

1.物业装饰装修管理流程示意图：

{图}

2.物业管理单位应详细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，有下列行为之一的将不予登记：

(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构的;

(2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的;

(3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的;

(4)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的;

(5)未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物的;

(6)未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的;

(7)未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施的;

(8)未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施的;

(9)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

3.此案例中反映的问题主要是：

(1)业主填写的装修申报登记表等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置;

(2)装修管理人员未到现场核实而盲目同意施工。

在物业装修管理中，应从以下方面改进：

(1)在业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写装修申报登记表，详细说明装修地点、内容等情况;

(2)在业主装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报;

(3)应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。

1.装修现场材料应堆放有序。装饰装修废品及生活垃圾需袋装处理，且应按指定位置、时间、方式进行堆放或清运。施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。

2.垃圾清运费系指由装饰装修工程所产生的垃圾的管理和清运费用。如业主按照要求管理并自行清运装修垃圾，则该费用可免予缴纳，否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由物业管理单位代为清运。

3.物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

1.清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施;自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。

2.清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作与工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。

3.高层小区及写字楼清洁卫生日常管理的检查要点包括：(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘;(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水;(3)各类机房、设备房内的积尘;(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴;(5)电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印，轨槽内沙粒杂物;(6)信报箱、窗台等上平面积尘;(7)绿化带、花坛内垃圾杂物;(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等;(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。