单选题下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。(2010年试题)A 净收益包括有形收益和无形收益B 运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C 通常只有客观收益才能作为估价依据D 应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

题目
单选题
下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是( )。(2010年试题)
A

净收益包括有形收益和无形收益

B

运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C

通常只有客观收益才能作为估价依据

D

应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

相似考题

1.根据净收益求取的不同，收益法可分为（ ）。A 直接资本化法B 投资法C 收益乘数法D 利润法E 现金流量折现法

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  • 第1题：

    关于收益法，下列叙述有误的一项是（　　）。

    A.收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的．是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期
    B.收益法要求估价对象本身要具有收益
    C.收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率
    D.在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价

    答案：B
    解析：
    收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、公寓、旅馆、影剧院、停车场、标准厂房等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

  • 第2题：

    运用收益法估价，一般包括的步骤有()。

    A:预测术来净收益
    B:求取报酬率
    C:选用适宜的收益法计算
    D:建立比较基准
    E:交易情况修正

    答案：A,B,C
    解析：
    选项D、选项E属于对可比实例成交价格进行处理。

  • 第3题：

    在英国，基于租赁收入求取净收益的收益法，称之为（　）。

    A、投资法
    B、收入法
    C、利润法
    D、利息法

    答案：A
    解析：
    考点:净收益测算的基本原理。基于租赁收入测算净收益的收益法称为投资法。

  • 第4题：

    下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（　）。

    A、住宅净收益通常基于租赁收入测算
    B、有效毛收入＝潜在毛收入－空置和收租损失＋其他收入
    C、运营费用不包含房地产折旧额及其设备的折旧费
    D、重置提拨款不属于运营费用
    E、空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

    答案：A,E
    解析：
    考点:净收益测算的基本原理。选项B，有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失+其他收入；选项C，运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧，这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了；选项D，重置提拨款是运营费用的一种。

  • 第5题：

    关于收益法，下列说法不正确的是（ ）。

    A.适用于评估收益性房地产
    B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
    C.农地的估价可以采用收益法
    D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

    答案：B
    解析：
    收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。选项B，收益法评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。

  • 第6题：

    下列关于收益法中收益额的说法中，错误的是（　）。

    A.收益额可以是资产的现实收益额
    B.收益额通常是资产的客观收益，而不一定是资产的实际收益
    C.企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，房地产的收益额通常表现为净收益
    D.一般来说，资产预期收益有三种可以选择的类型：净利润、净现金流量和利润总额

    答案：A
    解析：
    收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

  • 第7题：

    在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为（）。

    • A、直接资本化法
    • B、投资法
    • C、收益乘数法
    • D、利润法
    • E、动态分析法

    正确答案:B,D

  • 第8题：

    下列哪种估价方法用到了替代原则？（）

    • A、市场法
    • B、长期趋势法
    • C、成本法中客观成本的求取
    • D、收益法中客观收益的求取
    • E、假设开发法

    正确答案:A,C,D

  • 第9题：

    关于收益法，下列叙述有误的一项是（）。

    • A、收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的.是市场参与者对其未来所能带来的收益或能得到的满足、乐趣等的预期
    • B、收益法要求估价对象本身要具有收益
    • C、收益法的难点在于求取净收益时的扣除项目“运营费用”如何准确界定以及如何确定合理的报酬率或资本化率
    • D、在房地产市场繁荣时期，收益法容易高估预期收益从而高估房价

    正确答案:B

  • 第10题：

    单选题
    在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用(  )。（2014年试题）
    A

    财务内部收益率

    B

    目标收益率

    C

    银行贷款利率

    D

    资本化率


    正确答案： D
    解析：

  • 第11题：

    多选题
    收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有( )。(2013年试题)
    A

    电梯折旧费

    B

    租赁保证金利息

    C

    房地产税

    D

    企业(个人)所得税

    E

    房屋保险费


    正确答案： E,A
    解析：

  • 第12题：

    多选题
    关于收益法，下列说法正确的是（）。
    A

    适用于评估收益性房地产

    B

    受限于被估计房地产本身现在是否有收益

    C

    农地的估价可以采用收益法

    D

    收益法求得的价值称为积算价格

    E

    采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和


    正确答案： A,B
    解析： 收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。B项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D项，成本法求得的价值称为积算价格。

  • 第13题：

    房地产估价的收益法主要是根据房地产()求取房地产的价值。

    A:过去的经济效益
    B:当前的收益水平
    C:未来的总收入
    D:未来的净收益

    答案：D
    解析：
    从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。

  • 第14题：

    关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　　）。

    A．净收益包括有形收益和无形收益
    B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
    C．通常只有客观收益才能作为估价依据
    D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值

    答案：B
    解析：
    运营费用不包含房地产的折旧额，这里的房地产折旧额是指会计上的建筑物折旧费、土地取得费用的摊销，而不包含寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等的折旧费。因为它们的购置成本是确实发生的，因此其折旧费应包含在运营费用中。

  • 第15题：

    下列关于收益法求取净收益的说法，正确的有（　）。

    A.净收益包括有形收益和无形收益
    B.通常只有客观收益才能用于估价
    C.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
    D.应同时给出较乐观.较保守和最可能的三种估计值
    E.空置和收租损失通常按照潜在毛租金收入的一定比例估算

    答案：A,B,D,E
    解析：
    本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用中包含设备折旧费，但是不包含房地产折旧。这些设备寿命期比房地产短，在使用过程中要不断更新，也就是重置提拨款，作为运营费用消耗了。

  • 第16题：

    关于收益法，下列说法不正确的是()。

    A.适用于评估收益性房地产
    B.受限于估价对象本身现在是否有收益
    C.农地的估价可以采用收益法
    D.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

    答案：B
    解析：
    不受估价对象本身现在是否有收益，只要具有收益能力即可。

  • 第17题：

    下列关于内部收益率的说法，正确的是( )。

    A:以内部收益率计算的财务净现值为O
    B:内部收益率可以以线性内插法求取
    C:对于同一项目，内部收益率只有一个
    D:内部收益率大于基准收益率时，项目可行
    E:在内部收益率的计算过程中，如果计算出NPV为正值，则应试算一个较高的折现率

    答案：A,B,D,E
    解析：

  • 第18题：

    在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。

    • A、客观收益
    • B、实际收益
    • C、有形收益
    • D、无形收益
    • E、潜在收益

    正确答案:A,C,D,E

  • 第19题：

    净收益求取的方法及简化方法


    正确答案: 净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用
    不同收益类型房地产的净收益求取的具体方法是不一样的。为了便于计算，一般把净收益流简化成这么几种类型：每年基本上固定不变、每年基本上按照某个固定的数额递增或递减、每年基本上按某个固定的比率递增或递减、其他有规则的变动情形。

  • 第20题：

    关于收益法，下列说法正确的是（）。

    • A、适用于评估收益性房地产
    • B、受限于被估计房地产本身现在是否有收益
    • C、农地的估价可以采用收益法
    • D、收益法求得的价值称为积算价格
    • E、采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和

    正确答案:A,C,E

  • 第21题：

    多选题
    在英国，根据净收益求取方式的不同，收益法可分为( )。
    A

    直接资本化法

    B

    投资法

    C

    收益乘数法

    D

    利润法

    E

    动态分析法


    正确答案： C,B
    解析：

  • 第22题：

    多选题
    在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（　）。
    A

    客观收益

    B

    实际收益

    C

    有形收益

    D

    无形收益

    E

    潜在收益


    正确答案： D,B
    解析：

  • 第23题：

    多选题
    根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括( )。(2012年试题)
    A

    直接资本化法

    B

    基于租赁收入测算

    C

    收益乘数法

    D

    基于营业收入测算

    E

    动态分析法


    正确答案： A,B
    解析：

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