某住宅小区，前期的物业服务由甲物业服务企业承担。业主于2005年5月开始入住，2006年8月该小区召开首次业主大会，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议，选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同与2006年10月1日生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2006年10月1日以前办理好物业交接验收手续。2007年7月，住在顶层的3户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责

前期物业管理与通常情况下的物业管理是物业管理的两个不同阶段。前期物业管理合同关系不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。

第1题：上述3户业主的请求是合理的，因为房屋并未超过保修期限。但是要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。



第2题： 在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。



第3题： 物业管理机构更迭时，移交的物业资料如下。

(1)物业产权资料、综合竣工验收资料、施工设计资料、机电设备资料等。   

(2)业主资料，包括：

1)业主人住资料，有入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片等；

2)房屋装修资料，有装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等。

(3)管理资料，包括各类值班记录、设备维修记录、水质化验报告等各类服务质量的原始记录。

(4)财务资料，包括固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

(5)合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

(6)人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。

(7)其他需要移交的资料。



第4题： 物业管理机构更迭时管理工作移交的注意事项，主要包括以下内容。

(1)明确交接主体和次序。此类物业的物业管理工作移交是原物业管理机构将物业管理工作移交给该物业的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的物业服务企业，而不是原物业管理机构向准备承接的物业服务企业直接移交。虽然在具体移交工作中可合并进行，但要分清楚移交的主体及责任。

(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利于交接和今后工作的开展。

(3)如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

(4)在物业管理移交工作中，对物业共用部位和共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。

物业服务合同属于无名合同、诺成合同、要式合同、双务合同、有偿合同、劳务合同和集体合同。
选项D，该住宅小区物业服务费的收费原则采用的是酬金制，酬金制是在预收的物业服务资金中按约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。
物业服务支出的构成主要包括：①管理服务人员的工资、社会保险和福利费；②物业共用部分、共用设施的日常运行、维护费用；③绿化养护费用；④清洁卫生费用；⑤秩序维护费用；⑥物业共用部分、公用设备及公众责任保险费用；⑦办公费用；⑧物业服务企业的固定资产折旧；⑨管理费分摊；⑩经业主同意的其他费用。
物业服务酬金制的财务特征：①会计主体。在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算；②收入。采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；③成本费用。无论是酬金制还是包干制，物业管理费用有以下特征：物业服务企业固定成本的比例较高；人工成本占总成本的比例较高；物业服务企业成本费用的可预测性较强。

业主大会的职责包括：①决定有关制定和修改业主大会议事规则；②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；③选举业主委员会或者更换业主委员会成员；④选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业交付业主前，物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后，物业服务费由业主承担。

B项，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据，其当事人不仅涉及到建设单位与物业服务企业，也涉及到业主。

物业管理公共服务是物业服务企业根据物业服务合同约定，面向所有业主和物业使用人提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业完好和正常使用，保证正常的生活工作秩序和良好的环境。因此，物业管理公共服务的对象是业主和物业使用人。