某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（　）不正确。A、因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》B、土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署C、估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定D、因土地使用权出让手续未

题目

某土地估价机构接受法院委托，为确定某在建工程项目用地拍卖底价进行评估。该在建工程建筑主体框架于八年前完成施工并封顶，但未进行主体建筑外部装修、机器设备安装和附属用房建设。在评估组织和有关事项处理中，下列做法（　）不正确。

  • A、因业务繁忙，土地估价机构只安排一名估价师甲某进行现场勘察并填写《土地现场勘察表》
  • B、土地估价报告完成后，因甲某生病住院，土地估价报告由乙某撰写并以其名义独立签署
  • C、估价时，土地面积依据原划拨土地使用权证书确定，建筑面积指标等依据《建设工程规划许可证》等资料确定
  • D、因土地使用权出让手续未办理，土地估价时以不低于评估价格的30%为原则，由估价师按经验判断确定并扣除土地使用权出让金
  • E、建筑工程未作质量鉴定，估价师在估价报告假设条件中假设“建筑物现有质量状况基本良好，无须进行特殊处理”
相似考题

1.（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

2.某写字楼在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，目前土建主体工程基本完工，房屋设备安装、室内外装饰装修及室外附属工程均未动工。该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖，甲房地产估价机构接受人民法院委托对该在建工程进行评估，为拍卖提供价格参考依据。某房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托乙房地产估价机构评估最高竞买价格。甲、乙两家房地产估价机构均采用假设开发法进行估价，评估价值差异较大。 请问：造成两个估价项目评估价值差异较大的因素主要有哪些？

3.甲公司2016年通过有偿出让的方式获得某宗土地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为9500元/m2。甲公司拟分两期建设30栋精装修住宅。第一期共15栋，主力户型为90m2的二室一厅，于2017年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖10栋还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为9800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为9860元/m2，其余4栋无人承接，退还给甲公司。第二期产品以140m2三室两厅为主， 2018年6月当工程竣工后，建成的精装修住宅以11200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价公司当时评估的拍卖底价过低，而且精装修的住宅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价公司坚持当时的估价结论合理。请问，1.乙房地产估价公司评估拍卖底价的委托人是甲公司吗拍卖底价评估属于鉴证性评估还是咨询性评估估价技术路线是什么2.乙房地产估价公司坚持当时估价结论的理由有哪些

4.法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?

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  • 第1题：

    某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别


    答案：
    解析：
    本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
    （1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
    （2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
    （3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

  • 第2题：

    人民法院依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由( )参照评估价确定。

    A、 人民法院
    B、 估价机构
    C、 拍卖师
    D、 竞买人

    答案：A
    解析：
    依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

  • 第3题：

    某土地估价机构在开展土地估价业务时，下列行为中（　）是错误的。

    • A、接受土地储备中心委托，为确定招标出让底价对河西区A、13、C组团地价评估，同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格
    • B、与某银行签订长期合作协议，承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务
    • C、倡议建立机构联盟，实行按市场行情变化、在规定收费标准±15%范围内浮动收费的机制
    • D、接受委托开展土地出让地价评估工作，未将土地技术报告交付委托方
    • E、与某银行签订长期合作评估协议，承诺每年按评估收费的30%予以返还

    正确答案:A,B,C,E

  • 第4题：

    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）。

    • A、拍卖标的房地产的估价报告
    • B、房地产价格影像因素分析
    • C、委托人的意愿
    • D、拍卖行的经验

    正确答案:A,B,C,D

  • 第5题：

    2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（　）万元。

    • A、4352
    • B、4800
    • C、5120
    • D、5440

    正确答案:C

  • 第6题：

    法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业？为什么？2．拍卖保留价应由谁确定？如何确定？3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？4．该办公楼有租约，在价值时点租约未到期，在评估时是否考虑租约影响？


    正确答案: 1.估价机构没有义务将估价结果告知借款企业；估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。（或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）2.评估价即为第一次拍卖的保留价，是估价对象在价值时点的市场价值。3.应注意以下费用：①拍卖机构佣金；②补缴土地使用权出让金；③房地产交易相关税费，如契税、交易手续费、产权登记费等（应有具体项目，笼统回答不给分）；④估价机构的评估费用。4.该办公楼在价值时点租约未到期，在评估时应考虑租约影响。强制拍卖实质也是房地产转让，其评估应按设定权益价值评估，是指不考虑估价对象抵押、查封等影响，但应保护承租人的合法权益不受强制拍卖影响，正所谓"买卖不破租赁"。

  • 第7题：

    房地产拍卖机构接受了拍卖委托之后，一般应先（）。

    • A、调查与确认拍卖标的
    • B、确定拍卖底价
    • C、发布拍卖公告，组织接待竞买人
    • D、签订委托拍卖合同书

    正确答案:A

  • 第8题：

    估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为（　）。

    • A、要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
    • B、选择适宜的估价方法进行初步地价测算
    • C、与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
    • D、就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算

    正确答案:B

  • 第9题：

    2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（　）。

    • A、无效应价
    • B、有效应价
    • C、可以成交的价格
    • D、不确定

    正确答案:B,C

  • 第10题：

    单选题
    甲房地产开发公司依法取得一宗城镇商住综合用地，2014年3月1日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2015年5月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。该项目2014年3月1日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。
    A

    0

    B

    6000

    C

    6475

    D

    8000


    正确答案： D
    解析： 该项目2014年3月1日估价时点的房地产抵押价值=8000万元-2000万元=6000万元。

  • 第11题：

    多选题
    房地产拍卖底价确定的主要依据为（）。
    A

    拍卖标的房地产的估价报告

    B

    房地产价格影像因素分析

    C

    委托人的意愿

    D

    拍卖行的经验


    正确答案： A,B
    解析： 暂无解析

  • 第12题：

    单选题
    土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是()确定。
    A

    由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定

    B

    土地评估事务所根据土地估价结果决定

    C

    由市、县人民政府决定

    D

    由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定


    正确答案： B
    解析： 本题考查招标、拍卖、挂牌出让底价确定主体。应该由市、县人民政府国土资源行政主管部门确定。

  • 第13题：

    某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。
    1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
    2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理


    答案：
    解析：
    1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
    比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。
    2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

  • 第14题：

    某开发公司将参加政府举行的国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价机构为其评估对该土地的最高出价，这属于公开市场价值评估。（）


    正确答案:错误

  • 第15题：

    关于拍卖底价的说法，错误的是（　）。

    • A、拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价
    • B、拍卖底价又称为保留价
    • C、竞买人的最高应价未达到拍卖底价的，拍卖无效
    • D、拍卖底价是拍卖前确定的拍卖标的最低售价

    正确答案:A

  • 第16题：

    土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是（　）确定。

    • A、由市、县人民政府国土资源行政主管部门决定
    • B、土地评估事务所根据土地估价结果决定
    • C、由市、县人民政府决定
    • D、由招标、拍卖、挂牌出让的机构确定

    正确答案:A

  • 第17题：

    2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（　）参照评估确定。

    • A、人民法院
    • B、估价机构
    • C、拍卖师
    • D、开发商

    正确答案:A

  • 第18题：

    2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（　）年。

    • A、35.5
    • B、45.5
    • C、50.0
    • D、65.5

    正确答案:B

  • 第19题：

    下列有关土地估价业务受理的正确做法是（）

    • A、经核实，委托方提供的土地产权资料来源合法、产权清晰、面积准确.可以接受委托
    • B、对委托方提出的任何目的的土地估价，土地评估机构都应该接受委托
    • C、土地使用证登记面积与所附宗地图面积不一致，估计机构因此未受理该项估价业务
    • D、估价机构拒绝接受一宗2003年出让至今无合法理由仍未开发建设的住宅用地评估业务
    • E、就清产核资和转让两种目的，估价机构接受委托并将估价结果反映在同一份估价报告中

    正确答案:A,D

  • 第20题：

    因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。以下对拍卖底价评估的观点正确的是（）。

    • A、属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减
    • B、采用完全市场公开价值标准评估底价
    • C、根据法院出具的意见评估底价
    • D、根据案件申请执行方的意见评估底价

    正确答案:B

  • 第21题：

    土地出让中的招标、拍卖、挂牌出让底价是由（）。

    • A、市、县人民政府国土资源行政主管部门决定
    • B、土地评估事务所根据土地估价结果决定
    • C、市、县人民政府决定
    • D、招标、拍卖、挂牌出让的机构确定

    正确答案:A

  • 第22题：

    单选题
    房地产拍卖机构接受了拍卖委托之后，一般应先（）。
    A

    调查与确认拍卖标的

    B

    确定拍卖底价

    C

    发布拍卖公告，组织接待竞买人

    D

    签订委托拍卖合同书


    正确答案： C
    解析： 暂无解析

  • 第23题：

    多选题
    2005年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（　）。
    A

    无效应价

    B

    有效应价

    C

    可以成交的价格

    D

    不确定


    正确答案： A,B
    解析： 暂无解析

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