简述城市土地价格的评估方法？

第1题：

土地价格评估名词解释

参考答案：指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地股价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。

第2题：

()是目前土地价格评估中应用最多的方法。

A.路线价法

B.基准地价修正法

C.长期趋势法

参考答案：B

第3题：

简述各种土地价格评估方法的内容。

正确答案:收益还原法：原理是将随时间的延长而能持续取得的纯收益折算为现在的价值之和。
市场比较法：是指根据替代原则，在统一市场条件下选择近期已发生交易的类似土地实例与委估土地加以比较对照，经过类似土地的交易价格的修正，以求得委估土地价格的一种估价方法。
成本估价法：是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加一定的利润、应纳税金和土地所有权权益来确定土地价格的一种估价方法。
剩余法：通过对未来建造的建筑物连同基地可实现的价格、扣除建造和销售建筑物所耗用的必要费用以及正常利润，从而倒算出土地的价格。
路线估价法：是对面临特定街道而接近性相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该特定街道上，这种单价称为路线价，然后根据此路线价，再配以深度指数表，用数学方法算出临接同一街道的其他土地价格的一种估价方法。
趋势预测法：是将预测学的基本理论和方法运用于土地价格评估而产生的一种估价方法。

第4题：

简述应用城市应急能力评估体系开展应急能力评估的具体评估程序。

正确答案: （1）城市应急管理相关机构或部门派出代表组成应急能力评估小组；
（2）评估小组通过集体讨论方式，逐条交流各成员对评估类别、属性和特征的理解和认识；
（3）小组成员分别对特征进行评分；
（4）汇总成员评分结果，确定最终分值；
（5）确定评估结论；
（6）编写评估报告。

第5题：

交易价格和评估价格是按（）划分的。

A、土地权利分类
B、土地价格的形成方式
C、政府管理手段
D、土地价格表示方法

正确答案:B

第6题：

远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用（）评估。

A、收益还原法
B、市场比较法
C、成本逼近法
D、路线价估价法

正确答案:A,D

第7题：

名词解释题

土地价格评估

正确答案：专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。

解析：暂无解析

第8题：

问答题

简述土地价格评估的方法及适用范围。

正确答案：一、市场比较法，是指与估价时点相近的有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法二、收益还原法。市场比较法是土地估价中最重要、最常用的方法之一，也是一种技术上成熟、最贴切实际的估价方法。主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
二、收益还原法是估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。它只适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。
三、成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。它一般适用于新开发土地的价格评估，对于既无收益又无比较实例的公建、公益用地等具特殊性的土地估价项目也比较适用，但选择要慎重。
四、剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：
（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；
（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；
（3）现有房地产中地价的单独评估。
五、基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。它主要适用于已公布基准地价的区域。

解析：暂无解析

第9题：

单选题

基准地价系数修正法是在短时间内评估多宗土地或大量土地价格的一种估价方法，它适用于（）。

A

工业用地的价格评估

B

市场交易活跃，交易实例充足的不动产价格评估

C

具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估

D

有收益或有潜在收益的不动产的价格评估

正确答案： C

解析：暂无解析

第10题：

单选题

评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。

A

市场法

B

收益法

C

路线价法

D

假设开发法

正确答案： B

解析：暂无解析

第11题：

问答题

土地价格评估的原则有哪些？

正确答案：
土地估价的原则,是土地价格形成原理在土地估价过程中的具体体现,是土地估价的指导思想。土地估价应当遵循的估价原则,主要包括:
(1)供需原则:地价受供需变化的影响。供给变化与地价成反比,需求变化与地价成正比。同时由于土地面积的有限性和位置的固定性,土地的供给弹性较小,土地价格主要受需求变化的影响,土地估价中,必须充分考虑土地市场中的供求状况。
(2)变动原则:影响地价的各因素不断变动导致地价不断变动,因此估价时要进行动态分析。
(3)替代原则:条件或效用相近的地块,其地价也应相近。
(4)最有效使用原则:土地的用具有多样性,但地价是以该土地在最有效使用情况下所形成的价格,因此,土地估价时必须首先确定该地块的最佳利用方式,以此作为估价的出发点。
(5)均衡原则:地价受土地、劳力、资本三大生产要素的组合所影响,三者必须配合适当。在估价时要注意对三者配合的分析,使每一生产要素均发挥最高效用,这样才符合经济法则。
(6)收益递增递减原则:在一定的生产技术水平下,投人劳力和资本于固定的土地上,其收益随投入量的增加而提高,当投入量超过某一点后,其边际收益将呈递减现象。估价时,要根据这一原则,合理确定最有效使用方式和地价。
(7)贡献原则:土地的一部分改良,对整宗土地所产生的贡献程度就是土地价格的上涨幅度,这是部分与整体之间的关系。
(8)适合原则:土地使用应与周围环境协调一致,密切配合,这样才能发挥土地的最大效用,因此估价时,必须注重土地与周围环境关系的分析。
(9)竞争原则:地价是供求双方竞争的结果,而且由于地产的固定性、有限性和个别性,其竞争主要在需求者之间进行,凡是能产生超额利润的土地,其竞争必然激烈,其地价相应就高。
(10)预测原则:地产估价重要的并非是过去,而是未来,必须准确预测土地将来的收益动态,这样才能科学合理地评估土地价格。

解析：暂无解析

第12题：

单选题

运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受（　）的限制。

A

土地收益

B

市场变化

C

城市规划

D

开发前景

正确答案： C

解析：暂无解析

第13题：

土地价格按评估程序和方法不同分为()、()和()等。

参考答案：(交易底价、基准地价、课税地价)

第14题：

土地价格评估

正确答案: 专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地市场价格的测定。

第15题：

简述土地价格的概念。

正确答案:土地价格是在土地买卖过程中产生和存在的，其实质是土地所有权或土地使用权的转移在经济上的实现形式。土地价格不仅是商品生产和交换的产物，而且是应用经济手段管理土地的重要经济杠杆。

第16题：

运用剩余法评估土地价格时，确定评估对象的最佳利用方式主要受（　）的限制。

A、土地收益
B、市场变化
C、城市规划
D、开发前景

正确答案:C

第17题：

具体来说，城市土地市场价格管理包括三方面的工作：一是（），调控地籍水平；二是对土地价格评估工作进行管理；三是对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理。

正确答案:对土地价格及土地价格体系进行管理

第18题：

评估城市商业街道两侧的土地价格，最适合的估价方法是（）。

A、市场法
B、收益法
C、路线价法
D、假设开发法

正确答案:C

第19题：

单选题

交易价格和评估价格是按（）划分的。

A

土地权利分类

B

土地价格的形成方式

C

政府管理手段

D

土地价格表示方法

正确答案： C

解析：暂无解析

第20题：

问答题

影响城市土地价格的因素？

正确答案： ①土地区位。宏观层面，城市经济发展水平；微观层面，城市中不同地段由于位置、交通、景观等的差异。
②公共服务设施和基础设施条件。公共服务设施和基础设施的完善配套程度，质与量的水平不仅影响开发建设的投资成本，也会影响投资效益。
③规划条件。政府通过城市规划合理组织城市各项用地，这使得规划可能给予某些土地最大的开发收益而相应限制某些土地的开发。如土地使用功能、土地开发技术经济指标（容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等）。
④投资环境。包括投资所在地区的有关法律、法规和政策等的完整性、配套性、连续性，劳动力、原材料和技术服务市场的条件和水平。